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申乐莹与观点对话 | 金沙青杉资本:发现被低估的价值

时间:2019-09-02

下文转载自观点地产新媒体文章--《申乐莹与观点对话 | 金沙青杉资本:发现被低估的价值》

从投资收购到改造运营,再到最终的退出,金沙青杉资本已基本具备成熟市场里地产基金“募、投、管、退”业务逻辑下的一体化能力。

观点地产网 “这将是个万亿级的市场,只有投资者更多,交易更活跃,这个市场才会更好。”

随着一线城市进入存量时代,大宗资产交易活跃度正逐年提高。数据显示,在2016-2018年连续三年交易金额超过千亿后,今年上半年,仅上海一地,大宗房地产投资市场交易额再破1000亿大关。尽管当中外资买家占比居多,但在金沙集团CFO兼青杉资本总经理申乐莹看来,存量资产交易是个足够大的市场,不同背景的投资者的进入是个好事,这个市场会变得活跃,对大宗资产流动性指标有很大帮助。

在接受观点地产新媒体专访时,申乐莹介绍,作为金沙集团旗下的地产基金平台,青杉资本近年来逐步聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域,目前的资产管理规模已突破100亿元,项目主要位于国内一线城市和部分强二线城市。

据观点地产新媒体了解,仅今年上半年,青杉资本就先后联合阳光保险、平安不动产等合作伙伴收购了北京东三环船舶大厦、上海张江嘉利大厦和上海静安星星大厦等核心城市的存量资产。

上海金沙藏峰项目

退出方面,青杉资本今年也有不俗表现,以上海金沙藏峰项目为例,该项目是青杉资本于2016年底投资的首个城市更新项目,已于2019年4月成功实现基金清算退出,为基金的投资人创造了超越预期回报的投资收益。

从投资收购到改造运营,再到最终的退出,青杉资本已具备成熟市场里地产基金“募、投、管、退”业务逻辑下的一体化能力。

聚焦存量资产

“青杉资本暂时不做增量,不是从土地开始做开发,做的都是存量,而且都是主动增值型投资策略,做Value-Add的地产基金。”负责青杉资本近5年,申乐莹非常清楚地描述这块业务的定位。

具体而言,就是发现一些现在比较老旧,资产运营质量不高,价值被低估的存量资产,然后联合资本合作伙伴一起投资,收购后进行重新定位、改造和运营管理,通常在经过改造、运营的资产价值提升后,以整售或者资产证券化的形式实现大宗资产的退出,最终为投资人赢得收益。

在投资方向上,目前青杉资本的大部分项目还是以持有办公和租赁公寓类产品为主,以及部分老旧住宅与类住宅的改造。

申乐莹介绍,一般而言,办公类资产是流动性相对最好的资产,占大宗资产交易的半壁江山以上;同时在国内房住不炒政策的基调下,持有租赁的公寓类资产未来也将成为市场里非常重要的资产配置门类,而在国际成熟市场,办公和公寓这两类资产类型一直都是流动性最好、机构资金配置最多的资产类别。

以今年上半年刚刚完成类REITs发行的上海森兰项目为例,从2017年底青杉资本发现项目收购机会并联合平安不动产共同投资,到2018年下半年开业并实现稳定运营,到2018年底中国首单合作型长租公寓50亿储架式REITs获上交所批准,到今年3月实现类REITs的发行,整个周期仅仅为15个月左右。其中包括6-9个月的改造周期,以及开业后6-9个月的爬坡期,一年半以内就已经具备了退出的条件。

“当然是不是马上退出以及以什么形式退出还要看我们和投资人的想法,如果觉得现在这个价位或者这个市场还没有达到一个最好的退出时点,我们可能就并不想急着退。”申乐莹补充道。

至于金沙青杉资本与金沙寓两者之间的关系,她则补充道,青杉资本及资本投资伙伴是该存量资产的投资方和资管方,其中长租公寓部分委托金沙寓进行租赁运营管理,金沙寓也是目前国内长租公寓领域领先的品牌运营服务商。就如同在成熟资本市场,一个房地产信托基金会不断收购、管理、卖出公寓或酒店的资产,其中酒店日常运营会聘请专业的酒店管理品牌,是一个道理。

上海森兰项目

另据观点地产新媒体了解,除了金沙寓森兰店之外,可能放入REITs计划中的资产,还包括此前青杉投资的上海黄兴路项目、南京建发紫悦广场等多个租赁公寓项目。

申乐莹也透露,除了办公和公寓,未来青杉资本不排除会选择一些有长期持有运营管理价值的商业或者养老的物业标的,核心是要算得过账。

“最重要是这个资产本身适合做什么,有没有投资价值,它的地段、物业类型和状态最适合改成什么业态,我们就会进行相应的匹配、重新定位改造,以及引入合适的运营方案,最终是为了提升物业价值。”

2015年开始做存量资产投资和资管,截至目前,青杉资本管理资产规模已超过一百亿,有十余个存量资产的项目散布在北京、上海以及其他核心城市。

近两年,公司这块业务也发展迅速,每年都有五六个新增项目,在项目获取、合作模式、资产管理、资产证券化金融创新等多方面积累了一定经验。

对于投资回报,申乐莹表示,无论是什么业态的项目,15%的IRR只是一个投资底线,通常情况都会要求超过15%。

投资质量决定安全边际,资管能力决定增值空间

“我觉得投资首先是至关重要的,因为什么东西你都不能买贵,特别是做资产类、房地产类。”

申乐莹认为,作为地产基金平台,首要的核心能力就是投资能力。所谓不能买贵的核心是资产的收购价格要低于同地段其他物业的价格,资产经过改造运营好了以后有价值提升的空间,而不会去购买一个很“漂亮”但是已经很贵的资产。简言之,物业的价格要低于它所处地段的价值。

在她看来,存量资产可以分为几类,包括核心资产,这类资产通常回报率都不会太高,因为本身已经运营得很好了;另外一种叫“小改”,也就是稍微做一点调整,不用大范围改造,回报居中;第三类就是目前青杉资本聚焦的一类投资策略,“主动增值型”投资策略,相对回报最高。这类存量资产的地段都还比较核心,基本面不错,但因为建筑老旧、缺乏专业的运营管理或者定位错误,导致当前租金很低,或空置率较高,发挥专业的改造和运营能力之后,资产有升值空间。而青杉资本做的,就是去发现这些价值被低估的机会,然后用自身专业能力去改造,重新运营,以获得物业价值的增加。长期来看,专业的资产管理能力是至关重要的,在同一市场环境下,一个持有物业的资产管理的质量,相当大的程度上也决定了它退出的价值。当然,也要有匹配这类投资策略的长期的资本合作伙伴。值得一提的是,在青杉资本合作方中,就不乏平安、阳光保险等险资背景的长期合作伙伴。

申乐莹也指出,中国的存量市场仅仅处于从低流动性往中流动性去发展的一个阶段,远远还没有到高流动性的市场。

作为从业人员,她并不担心外资的进入会对本土资产管理机构造成过多的

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